在文章，我们分析出了成都城市更新战场未来5-10年（十四五、十五五时期）预计会有近万亿的投资规模，这里面有政府投资，有引入社会资本参与，潜在的市场机会相当的多。有不少朋友就问了，开发商该有哪些机会介入城市更新呢？本文我们将就此进行探讨。
首先，我们要看看是谁在主导城市更新。
从官方层面来讲，在市一级，成都市住房和城乡建设局内设城市更新处，其职责就有负责编制棚户区、危旧房、老旧院落（小区）、老旧建筑、城中村、旧城改造等城市更新规划并监督实施，承担改造项目的监督、指导和协调工作。
成都区市县一级的城市更新职能也多半在区住建局（建设局）内，不过有部分城区在职能部门设置的时候专门成立了城市更新局。比如金牛区和成华区这个以前“北改”的前沿阵地，就设置了专门的金牛区城市更新局、成华区城市更新局，这两个区的城市更新项目也比较多，成华区在年和年要出让很多土地，大部分都是城市更新出来的土地；而锦江区和青羊区则把公园城市建设和城市有机更新结合起来，设置了锦江区公园城市建设和城市更新局、青羊区公园城市和更新局。
然而具体到某一个院落或者片区的时候，则是当地街道办事处或者国有企业。
比如成华区老旧院落红光二区的改造工程总投资.28万元，是由猛追湾街道办事处任业主单位，出资建设的，建设内容为：院落内道路平整、污水管网疏掏、门卫室、绿化建设、内墙粉刷、屋顶防水、立面整改、文化墙、门卫室、车棚、安防及消防等相关配套设施工程。
成都“城市更新”战场②
而成华区下涧槽片区城市更新的项目业主为成都锦城华创置业有限责任公司，股权穿透显示，这是成华区国资局全资控股的公司。下涧槽片区城市更新项目总投资额为56.1亿元，全部由企业自筹。企业如何自筹？这里面就有很多商机了，社会资本可以伺机切入了。
成都“城市更新”战场②
资料显示，下涧槽片区“东至十里店路、西至蜀龙路、南至二仙桥东路、北至中车共享城，总占地面积约亩”，这里面就包括保利与四川省物流产业股份有限公司达成合作开发协议的二仙桥亩地块，这意味着保利已经介入了下涧槽片区的城市更新。在下涧槽片区城市更新项目中，要对二仙桥北二路7号、钰煦房地产开发有限公司、三根香居民点、省建十二司等进行搬迁改造，改造面积约.27亩。搬迁完了的土地，就可以拿来出售，进行商品房开发。数据显示，年成华区纯住宅用地的平均地价为万元/亩，照此计算，这.27亩的土地，其价值将近56亿；如果按照平均2.5的容积率来计算，其可建设商品房约49万平米，如果保守按照2万元/平米的单价计算，其货值都将近百亿了。
（图片来源：成都新楼市）
其实房企产开发企业介入成都的旧城改造，案例还挺多的：华润介入厂的旧改，因此诞生了千亩大盘华润二十四城；保利介入木综厂的旧改，占地亩的保利时代在北一环拔地而起；电建地产洺悦府、恒大曹家巷广场也是旧改而来的项目……
其次，我们要看看是怎么进行城市更新，是“拆”还是“改”？
在前几年，成都的城市更新多半都是以“拆”为主，拆完了再卖地，这也是开发商喜闻乐见的方式，产值高、利润高，如前文已经提到的华润二十四城、保利时代、电建地产洺悦府、恒大曹家巷广场都是拆迁完毕后，逐步建成的全新项目。
但是现在，国家收紧了棚改的货币化安置政策、控制地方政府和平台公司的债务规模；而且城市房价上涨，拆迁成本又更高；在主张文化自信、保护历史文化建筑的理念下，大规模的拆迁已经变成过去式，城市更新成为大家的共识，如前文提到的下涧槽项目，总占地亩，需要搬迁的只有.27亩，占比不到22%，在其余78%的占地面上是进行保留建筑提升、一体化改造、利用现有空地（已征地块）进行提升改造。
保留现有建筑、新建少量建筑的提质改造，虽然利润不如“先拆后建”大，但是也是有利润可赚的。比如猛追湾片区城市更新项目一期总投资约10亿元，项目建设跨江人行桥、立面整治建筑物约74栋，改造望平滨河路、天祥滨河路、猛追湾滨河路沿线滨河景观环境、绿化提升面积约18万平方米（铺装地砖、绿化植物、标示标牌设施、夜景照明、光彩工程、喷泉水景）等相关配套设施工程。该项目由万科中西部产城竞得，并负责实施呈现；一位从事多年工程预算的房地产专业人士，在参观完改造后的猛追湾说，10亿元的投资，还有一定利润空间的，可能不高。除了账面上的利润数字，猛追湾的城市更新，堪称一个非常成功的案例，也为万科赢得了很多荣誉，也让万科有更多参与成都城市更新的资本，这种无形收益，则不好用具体的数字来描述。
（更新完毕后的猛追湾；图据“理想城市发展计划”）
金牛区枣子巷城市更新也堪称一个成功的典范。枣子巷的更新以中医药文旅特色街区为要求，是全成都首条按照公园城市街道要求打造的示范街区，全长米的枣子巷依托成都中医院的中医文化本底，引入南京同仁堂等10余家中医药文化品牌入驻，打造成了一条“医、养、游”的情景式体验特色街区。更新开街后的枣子巷，成为了网红打卡地，游客络绎不绝。
（更新完毕的枣子巷：告别了脏乱差，更加宜居宜业）
从长远来看，年以后的那些高层、小高层，可能再过五年、十年也会逐步“老去”，表现为外墙脱落、道路坑洼、绿植死亡、电梯故障多、入住率下降等，这种小区拆迁难度更大，进行适度、有机更新无疑是经济可行的选择。
文章来源:乐居买房
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